Ha surgido una nueva forma de compraventa de bienes raíces, llamada venta al por mayor. La práctica hace que muchos propietarios pierdan miles de dólares en ingresos por ventas. Los mayoristas se presentan ante el propietario de una vivienda como comprador con la condición de que van a ceder el contrato de compraventa a otro comprador. El mayorista garantiza al vendedor una cantidad fija de ingresos al vender su propiedad.
"Me parece que el 'mayorista' está, de hecho, actuando como agente de bienes raíces en la venta de la propiedad, y lo está haciendo sin licencia. Sospecho que hay un recurso, civil o penal, contra los que actúan en esa capacidad", dijo un abogado que prefirió permanecer en el anonimato.
La venta de bienes raíces está fuertemente regulada, y los agentes deben mantener una licencia y seguir estrictas leyes federales y estatales. Cada jurisdicción en los Estados Unidos tiene una comisión de bienes raíces responsable de implementar las leyes estatales de bienes raíces. Las juntas de bienes raíces y las asociaciones locales regulan a los vendedores, corredores y empresas con licencia y hacen cumplir las Leyes de Vivienda Justa. Existen muchas leyes y regulaciones en los Estados Unidos para garantizar que los clientes, prestamistas, agentes y empresas de bienes raíces realicen negocios de manera justa y transparente.
"Los mayoristas actúan como agentes de bienes raíces, pero en realidad no lo son", dijo la agente de bienes raíces Pamela.
Estos contratos son cedibles, lo que significa, en términos muy simplistas, que los mayoristas pueden ceder el plazo a otro comprador con la excepción de que el mayorista puede aumentar el precio de venta. Cualquier diferencia de precio va al mayorista después de pagar los costos de cierre.
"Dijo que era una anciana. El precio de mercado de esa casa era de alrededor de $700,000, pero esta señora le estaba dando [al mayorista] la casa por solo $350,000. Le pregunté [al mayorista]: '¿Ella sabe esto?' y él dijo: 'Sí, ella sabe, pero no le importa el dinero'", dijo Pamala. "Una vez que arregle la propiedad [de la anciana], puede venderla por un millón de dólares". Pamela dijo que tuvo una conversación con un mayorista que tenía una transacción en Filadelfia.
Por lo general, el mayorista se enfoca en casas que no están bien mantenidas y establece una relación con el vendedor. Una vez que tienen un contrato de propiedad, el mayorista comercializa la propiedad a otro comprador. El contrato del mayorista tiene un plazo establecido con prórrogas automáticas y una opción para anular el contrato si el vendedor o el mayorista no pueden encontrar un comprador para la vivienda, lo que deja al mayorista sin riesgo monetario o contractual.
"Los compradores y agentes acuden en masa [a los mayoristas] ya que han ratificado contratos que atan las propiedades a un precio considerablemente bajo", dijo Pamela.
Justin Colby, un mayorista de bienes raíces, ofrece cursos sobre cómo los mayoristas pueden lidiar con estructuras, hacer una oferta al vendedor, crear una lista de compradores, "elegir una estrategia de salida", llamar en frío y comparar precios. Esencialmente, desglosa el proceso por el que pasa un agente de bienes raíces con licencia.
"Sí, la venta al por mayor en Virginia es legal. Pero un mayorista debe seguir las leyes específicas del estado para llevar a cabo el trato", según Houzeo.com. "Sí, la venta al por mayor es lucrativa".”
Solo los agentes de bienes raíces con licencia pueden ayudar a las personas a vender o comprar propiedades en los EE. UU. Las personas sin licencia no pueden representar a un vendedor o comprador durante la transacción ni listar la casa en el Servicio de Listado Múltiple (MLS). Según Houzeo, un mayorista no viola ninguna ley siempre y cuando trabaje con un contrato de bienes raíces al por mayor o sea dueño de la propiedad por un corto plazo.
La práctica de la venta al por mayor queda a criterio de interpretación. Sin embargo, según Houzeo, los mayoristas deben cumplir con las leyes y regulaciones estatales. Sin embargo, existe la contradicción de que los mayoristas de bienes raíces no tienen una junta o un código que controle las normas de práctica, ya que no tienen licencia. El riesgo es que alguien que no tiene licencia y no tiene que seguir las regulaciones legales pueda aprovecharse fácilmente de un vendedor, incluso si el vendedor acepta trabajar con un mayorista.
Por Alex Fernandez
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